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成思危:房价拐点言之过早
来源:人民网-国际金融报     发布时间:2014-04-28    作者:

成思危:房价拐点言之过早

——专访全国人大常委会原副委员长成思危

唐逸如 赵志风

 

 成思危说,我们的目标是未来十年国际上能够接受和信任人民币。

  自2006年关注房价以来,我一贯的观点是:有需要有条件就买,不要等。媒体切勿断章取义,要进行合理的经济学分析,做好舆论导向

  在他看来,鉴于购房的刚性需求依然旺盛,从房价来看,尽管现在楼市处于波动时期,但中国的房地产模式以及中国城镇化进程的推进,决定了房地产业未来走势

  自2008年起,没等大家反应过来,房价像“踩油门”,连年上涨。2014年初,从第一季度的成交量来看,房价终于踩了刹车档。楼市崩盘、房价下跌、楼市拐点等舆论见诸报端。

  “有能力买房赶紧下手”,这是全国人大常委会原副委员长成思危日前在某讲座上回答“年轻人要不要在这个时候买房子”的一句话。此番和大众预期“唱反调”的观点,经媒体报道之后,立刻引起轩然大波。赞成者认为这是房价还会上涨的信号,反对者认为经济学家在为开发商赚吆喝。

  4月15日,在上海交通大学海外教育学院主办的中国上海金融国际化发展研讨会现场,记者遇到了作为主讲嘉宾的成思危。当记者提问“你如何看待当前房价”的问题时,这位全国人大常委会原副委员长似乎早有预料,还未等记者话音落下,他“呵呵”笑了起来:“中国住房市场一直呈发展态势。自2006年关注房价以来,我一贯的观点是:有需要有条件就买,不要等。媒体切勿断章取义,要进行合理的经济学分析,做好舆论导向。”成思危向《国际金融报》记者澄清。

  从全国人大副委员长的职位退下来之后,成思危一直活跃在公众的视野中。早年踏实严谨的理工科训练背景,加之多年的工商管理实践和全国人大副委员长的从政经历,使得已近耄耋之年的成思危练就了洞悉国内外大势的本领。对于国内经济领域的诸多争论,他的观点犀利又温情。谈楼市行情、谈经济形势、谈金融改革,他从容不迫,娓娓道来自己的观点。

  房价尚未到拐点

  受银行信贷紧缩、限购令等宏观政策影响,今年以来房地产市场销售量趋于平淡,甚至在杭州等二线城市也出现了“降价”、“打折”的楼市促销潮。根据国家统计局4月18日数据显示,继上月环比价格上涨城市跌至57个之后,3月份新建商品住宅价格上涨城市个数再创新低,为2013年以来最高。近来,浙江宁波、江苏南京等地多家中小房企因资金链断裂,陷入破产危机,旗下项目也多半烂尾。

  在成思危看来,尽管楼市目前面临增速乏力的现状,但中国的住房市场依然保持发展态势。他给出两个理由,“一是随着城镇化的推进,有需要在城市购房的农民越来越多。二是每年那么多大学毕业生,那么多人结婚,都需要买房,刚性需求不会减少。”成思危乐观地表示。

  继去年高校毕业生达699万,获称“史上最难就业季”后,2014年全国高校毕业生人数再攀新高,达到727万。从某种意义上说,房子对于高校毕业生来说是一种必需品,选择住房也成为一种刚性需求。今年全国两会政府工作报告提出,一亿农业转移人口落户城镇。城镇化的步步推进,也伴着安置房、经济适用房的配套完善。

  然而飙升的房价却给希望在城市立足的年轻人带来不小压力。在反映都市生活压力的电视剧《蜗居》中,“要不要买房”和“能不能买房”成为年轻人进入城市生活后面临的现实选择。剧中进入一线城市的海萍为了房子牺牲自己的生活质量,变成不堪重负的“房奴”。而现实中像海萍一样的房奴比比皆是,他们远离家乡,在北上广等一线城市“蜗居”,面临的购房压力越来越大。

  被业界誉为“风险投资之父”的成思危,从2006年起就开始关注房价问题。早在2007年,成思危公开声明,鉴于房价还会上涨,“要买房的别等了”。2010年,他依然表示“如果你有能力,也有这个需求,那么当即就可以买房,不用再等了。”今年,成思危在讲座中面对一位年轻的女士提问,“年轻人在这个时候该不该买房?”他一如既往地回答,“既然有需要,有条件那就买。”

  在成思危看来,房子并不是单纯的消费品,还带有投资属性。“住房实际上是一种特殊的商品,买房的过程就是把财产从现金的形式转变成不动产的形式。在这个过程中,就是用个人银行存款,加上从银行按揭贷款的钱,买了一套房产。这个房产具有耐用性的同时,也具有投资性。当需要用钱的时候,可以把房子抵押或者卖出去。”

  成思危之所以一再建议年轻人尽早买房,来源于他对房地产行业的判断。今年以来,唱衰楼市的声音再次兴起,绿地董事长张玉良称部分地区房价有可能跌三五成,经济学家华生也表示,没有只涨不降的市场,房价拐点迟早会到来。

  “从2006年开始,我每年都听说房地产拐点要来了,房价要降了,可是到现在没有看见拐点到来,最近国务院原副总理曾培炎在博鳌亚洲论坛上表示,判断拐点为时过早,我同意他的看法。”成思危对《国际金融报》记者表示。

  在他看来,鉴于购房的刚性需求依然旺盛,从房价来看,尽管现在楼市处于波动时期,但中国的房地产模式以及中国城镇化进程的推进,决定了房地产业未来走势。中国房地产起码在20年内,还是一个发展态势。

  “如果年轻人有条件,不买房,结婚就晚了,享受的时间也就晚了。”成思危告诉记者。

劳动生产力崇拜

  经济具有牵一发动全身的作用。房地产市场行情的变化也影响了中国经济的发展。2012年,中国指数研究院发布报告指出,房地产业对GDP的贡献率在10%左右,拉动GDP增长1.5-2个百分点。报告称,从投资来看,全国房地产投资占固定资产投资的比例接近20%,北京、上海、浙江等东部沿海发达地区占比更高;从增加值来看,全国房地产业增加值占GDP的比重在5%左右,经济越发达城市房地产业增加值占GDP的比重越高。

  春节过后,随着招商、交通、民生等股份制银行将部分与房地产贷款有关的业务暂停,房地产开发商资金链缩紧,而与地产行业相关的行业,如水泥、玻璃、钢铁、建材等房地产供应链金融业务,也会受到影响。据广东金融学院院长陆磊分析,“近年来信托违约事件出现概率最高的是房地产行业。”专家表示,2013年的融资成本很高。人民币单边升趋势的逆转是经济放缓的信号,而今年GDP从“保八”目标降到7%,更是说明中国经济发展面临着严峻的考验。

  2014年政府工作报告再次提出完善住房保障机制。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。而面对当前经济下行的压力、房价显著高于居民支付能力,存在局部和潜在风险,市场、企业都在期待一个经济刺激的政策。

  4月22日,央行宣布自4月25日起,下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点,下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。外界期待已久的“定向降准”政策终于落地,分析师普遍认为这是央行在释放流动拐点,为下一步推出更多定向宽松措施做准备。

  与此同时,房产市场在遭了“一记闷棍”之后,似乎也开始回暖。中信地产去年的销售额同比增长63.62%,销售面积同比增长24.24%,增速高于行业平均水平。保利董事长宋广菊对媒体表示,一二线城市,特别是“北上广深”四个一线城市,房价还会持续上涨;而省会等二线城市因为既有不断增大的需求,同时也存在去除库存的压力,供求关系将趋于平稳,房价也会平稳增长。

  “大家很担心中国经济增速下滑、人民币改变升值的趋势,甚至稍微的贬值,确实有一些人抱着悲观的看法,我个人还是审慎乐观的。”与对房地产市场的判断一样,成思危对中国宏观经济的判断也一直呈乐观的态度。根据成思危的判断,“目前GDP增速保持在7%-8%,应该还是处于一个高速增长的周期。”

  GDP作为国民经济的核心指标,往往成为判断一个国家经济面的标志。“将GDP增速定为7.5%左右,还有国内经济转型的考虑”,成思危向记者解释,过去的GDP增长以牺牲环境作为代价,这一任政府改革的目标是转变经济发展方式,转向“调结构”、“保就业”。“如果我们的GDP增长保持高于7%,通货膨胀低于4%的话,应该还是一个合理的区间,我估计到2018年前十八届三中全会提出的‘调结构、转变经济增长方式’的目标基本完成。”

  成思危表示,从2013年开始,中国经济进入稳定增长阶段。从2013年至2019年,在这一段经济周期里,年经济增长将在7%到8%之间,到2019年可能会高一点。他预计,2023年以后,中国的经济增长会逐步下降,进入下一个经济周期,平均增长速度会是6%到7%,即7时代。

  事实上,境内境外对“中国经济今年有可能硬着陆”的论调不绝于耳。据此,成思危认为,当然我们目前面临着基本挑战,一是环境的问题,而是战略的问题,三是GDP崇拜的问题。

  “一定要把GDP崇拜转变为劳动生产力崇拜,一定要提高劳动生产力,提高每一个创造的社会生产力财富,只有这样,我们才能实现转变经济增长方式的目标。”成思危告诉《国际金融报》的记者。

 国际化目标是储备货币

  自从去年建立上海自由贸易区以来,境内金融领域改革再迈出重大一步。4月10日,中国证监会正式批复沪港开展互联互通机制试点。证监会指出,沪港通总额度为5500亿元人民币,参与港股通个人投资者资金账户余额应不低于人民币50万元,港通正式启动需6个月准备时间。

  “沪港通”方案的出台,做到了双向开放——一方面开放境外投资者进入境内市场,另外一方面开放境内投资者进入境外市场。外界普遍认为此举是人民币国际化进程的重大突破。在成思危看来,人民币国际化不只是一个目标,更是一个过程。在这一逐步开放的过程中,会经历三个阶段。

  首先进行的是汇率制度的改革。成思危告诉记者,1999年自己就提出过中国的汇率改革的三步走战略:第一是盯住美元;第二是盯住一篮子;第三是自由兑换。2009年,成思危上书中央,提出建立汇率目标机制。即人民币在过渡到完全可兑换之前建立一个汇率目标区,在这个上限下限之间的汇率央行不要干涉,达到超边界的时候央行可以采取适当的手段进行干预。

  “当时我提到目标区开始可以是1%,然后是3%、5%逐步扩大。当时胡锦涛主席圈了一下,温家宝总理批了请人民银行参考研究。”作为曾经的全国人大副委员长,成思危谈及重大改革决策时娓娓道来,又显得轻描淡写。

  3月15日,中国人民银行宣布扩大人民币兑美元汇率波幅至2%。自从汇率改革以来,人民币汇率浮动幅度逐年扩大。1994年人民币汇率浮动幅度是0.3%,2007年扩大至0.5%,2012年扩大至1%。对此,成思危分析,“在世界34个发达经济体,32个是浮动汇率制,我认为中国汇率制最后改革的目标应该是根据市场供求关系有管理的浮动汇率制。”

  其次是资本项目可兑换。对此,成思危认为中国的资本项目可兑换开放程度还需要进一步加强。据国家外汇局的数据分析,目前境内资本项目可兑换按照IPS的分类有40个分账户,其中有22个账户基本放开,14个账户部分放开,4个账户完全没有放开,没有一个是完全放开的。

  成思危认为资本项目可兑换非常重要,因为“如果不可兑换的话,人家没有办法用人民币做投资货币,即使用人民币做了可支付的也需要用可兑换的货币支付。所以在这方面我们要加快资本项目可兑换的脚步。”

  而人民币国际化改革的最终目标,则是要实现资本账户的开放。而资本账户的开放与资本账户可兑换并不是同一个概念,资本项目开放是指对资本项目流动没有限制,也就是说不能通过额度、加税等措施来进行限制。目前,即使是美国和英国都没有完全的资本项目开放,对于境外资金的进入还是有一些限制。成思危告诉记者,中国资本项目的开放是必须的,但是不能完全开放,“还是要保留一些在关键问题上的控制”,不能让资本完全自由流动。

  至于人民币国际化的目标,成思危对此寄予厚望。他告诉记者,中国金融改革的方向,分别是国际化、市场化和系统化。“只有通过开放才能提高我们金融系统的国际竞争力,才能增加我们金融系统在国际上的发言权。”未来十年,成思危希望人民币国际化实现三个目标:一是人民币国际化指数应该达到15左右,仅仅次于美元、欧元;第二是人民币能够进入(IPS)的特别提款权(SDR),占的比重至少应该占5%以上;第三人民币会被一些国家的央行作为储备货币。

  按照一般定义来说,货币只要能够作为流通、结算、支付、投资的工具,就算完成了国际化目标。但成思危认为这对中国来说还不够,人民币最后应该是储备货币,因为中国经济总量排名世界第二,外贸世界第一。国际市场上,中国无论是进口量,还是出口量都很大,但是由于人民币国际化程度低,导致我们在很多大宗商品定价上没有发言权,大大落后我们在国际上的经济、贸易、国际金融的实力。

  人民币作为储备货币有两个概念:一个是作为国际储备货币,即进入IPS的特别提款权,目前美元、欧元各占40%,英镑、日元、瑞士法郎、人民币各占5%;其二是被一些国家的央行作为储备货币。根据数据统计,截至2013年12月份,中国人民银行已与23个境外央行签订了双边本币互换协议,总规模达到2.57万亿元人民币。但这只是作为临时提供流动性的措施,而并没有进入他国的储备货币行列。

  对此,成思危告诉记者,要成为这些央行的储备货币,就必须能够让他对你有信心,而且你要能够自由兑换,如果不能够自由兑换,人家拿你的储备货币就没有用。“我们现在的目标就是希望未来十年,逐步使国际上能够接受和信任人民币,能够采用人民币作为结算货币、支付货币、投资货币和储备货币。”

原标题:房价拐点言之过早